宏維會計師事務所 賴佳誼會計師

由於近來美國房市不振，台灣的李太太認為此時反而是投資美國不動產的大好機會。同時，也為了讓幾年後將到美國就讀的兒子有固定住所，交屋後暫時也可將空屋出租，收取租金收入。

由於李太太並沒有美國國籍或綠卡，一年在美國的時間總共不會超過兩個月，她想瞭解如果自己購買美國不動產，可能要先考慮用何種名義買及應負擔哪些美國稅？之後才來決定買或不買。

一般來說，像李太太一樣的外國人，屬於非美國居住居民。如果她想在美國置產，最直接的方式是用個人名義來擁有較為單純，只是在投資美國的房地產時，自己居住一般沒什麼問題，但若用作出租用途，可能也和作生意一樣容易被告、或有法律糾紛，若用LLC持有，發生訴訟糾紛或債務則不會波及個人。

所謂的LLC，是指「有限責任公司」（Limited Liability Company，簡稱LLC），是美國特有的一種營業組織形態，LLC 和合夥組織一樣，沒有重複課稅的問題（在美國並無台灣兩稅合一優惠，依美國稅法規定，公司課一次企業所得稅，盈餘分配給個人又要課一次個人所得稅），債務不會波及個人。只有一個股東也可以成立LLC，外國人亦可為LLC的股東，因此許多外國投資者選用此模式。

回到本例，李太太如以個人名義購屋需要考慮那些美國稅負呢？

1.房產稅（Property tax）： 首先，李太太要瞭解美國不動產每年要課的房產稅比台灣高出許多。雖然全美各地房產稅率不一，但很多地區約在市價的1.3 %~1.6%。舉例來說，一個價值100萬美元房子，一年房產稅常要1萬美元以上。

2.所得稅（Income tax）：a.租金：如果李太太將房屋出租，由於不動產在美國，出租或出售所得利潤均為美國來源收入，無論是否為外國人，或者居住國家是否與美國有租稅協定，此收入均被視為美國收入應納美國稅。由於李太太被定義為「非美國居住居民」，她的租金收入有兩種處理方式：一種是承租人直接依租金「收入」的30%扣繳，這種情形下，該房屋的房屋稅、修理費用、房屋保險等都不能扣減。另一種方式是李太太選擇申報年度所得，以1040NR表格來申報租金「所得」，按外國人的累進稅率課稅，此種情形下稅法容許一些費用可以自收入項下減除。

b.出售收入：如果李太太希望過幾年兒子大學畢業後，可能就會將房產賣掉。這時，因為擁有超過一年以上房屋出售所得，就會適用比較低的15%稅率來課美國資本利得稅，所以李太太可從長計議未來的出售。

但是需要注意另外一個規定：即外國人出售美國不動產，在取得出售價金時，因李太太的外國人身分，10%的售價將會被買方代扣。舉例來說，房子賣價150萬美元，出售時會被扣繳15萬美元。但是，李太太在申報整個房屋的所得（即收如減成本）後，再計算應納稅額後，可多退少補先前被扣的15萬美元。

3.贈與稅（Gift tax）及遺產稅（Estate Tax）如果李太太贈與美國的不動產，因此不動產在美國境內，會課美國贈與稅。又因李太太是非美國居住居民，不能適用一生贈與100萬美元免稅的規定，因此會課贈與稅。如果不幸李太太過世，該不動產也要課美國的遺產稅。所以，李太太並不適合在美國直接贈與不動產給子女，反而應該適時出售不動產，取得出售價款匯出境外後，再以境外資產贈與子女，比較沒有美國贈與稅的問題（但需要算算是否需要繳台灣的贈與稅），而在美國的子女需向美國國稅局申報3520表。