宏維會計師事務所 賴佳誼會計師

早年鄉下農地不值錢，允許別人在地上蓋屋並不是什麼新鮮事，現在土地值錢了，陸續出現「拆屋還地」的爭議。拆不拆得成？主要看時間多久了、那一方先採取法律行動，時間一久，通常先下手者占優勢。

秀才（化名）和進士（化名）是兩兄弟，感情非常好，住在台中市，兄弟倆繼承了1甲農地（約2,934坪），兩人平分。

民國48年發生八七水災，大水嚴重沖刷耕地，水災過後，農地上滿是大小石頭。秀才決定放棄農耕，北上發展；進士準備整地，要求一併耕作哥哥的農地，增加收益，秀才答應了。

秀才在台北市迪化街找到一份工作，開始學著賣布、裁布，隨著經濟發展，開起自己的店，進而設立紡織廠，秀才發了，事業有成，唯一的遺憾是沒有兒子承歡膝下，只有三個女兒。

民國62年1月底過年時節，秀才依例開著轎車回鄉，秀才因得知消息，政府要開徵遺產及贈與稅，看到弟弟唯一的兒子火旺（化名），秀才突然有個想法。

秀才想把交由進士耕作的農地，過戶給侄兒火旺，把這個想法告訴我父親，我父親希望他想清楚，因為過戶之後萬一要不回來怎麼辦？秀才說，那是祖產，以後老了，只要一、兩百坪土地蓋間房子住就夠了。62年2月6日總統公告遺贈稅條文，同一天，秀才辦好過戶，8日該稅法生效。

兩年後，秀才44歲意外得子，名添丁（化名），此時秀才對過戶農地有些後悔，但侄兒火旺不肯還地，秀才不想和弟弟撕破臉，就算了。

74年因土地地目變更，秀才回鄉在他過戶給火旺的土地上蓋起150坪透天厝，進士跟火旺也沒說什麼，秀才就舉家搬回台中。民國89年、90年進士、秀才相繼過世，添丁繼承該屋，繼續住下來。沒想到97年間，堂哥火旺找上添丁，說地是他的，要求拆屋還地。

添丁來找我，問能怎麼辦？我建議他趕快去登記地上權，登記之後，就不能拆屋。因為依民法769條規定，20年間和平繼續占有他人未登記的不動產者，得請求登記為所有人。

至於已登記的不動產可不可以時效取得地上權呢？當時法上無明文規定，但判例上認為仍可時效取得，後來今年7月23日修正民法第772條，規定所有權以外財產權之取得也准用。

怎麼湊出「20年」？若從秀才死亡那年開始算，添丁占有的時間不過八年，所幸民法947條解決了添丁的難題，依這條規定，繼承人可以併計被繼承人的時效，也就是占有時間可以溯及秀才蓋農舍的民國74年，合計達24年。

我建議添丁親自到地政機關送件申請，最好取得送件案號，到時候比較容易查詢。

不過添丁還是要證明「和平居住超過20年」，一般地政機關會要求提出戶籍謄本、四鄰證明書證明，添丁提出戶籍謄本的物證後，也找到鄰居作證。由於秀才不時回饋鄉里鋪路，人緣不錯，添丁順利地找到不少願意作證的鄰居。

在公告期間，添丁再度與火旺協商，火旺清楚當初秀才贈與地的來龍去脈，也沒有異議，添丁因此順利取得地上權。

另外有一個案子，居住者也被要求拆屋還地，不過，此案居住時間合計只有16年，無法運用時效取得的規定。如果這地主沒有動作，再過四年，就給了居住者申請地上權的權利了。（勤實佳聯合會計師事務所林敏弘會計師、地政士口述，記者徐碧華採訪整理，林佳穎律師、會計師審稿）